A lakáshitel felvétele hosszú évekre meghatározza a családi költségvetést, ezért érdemes tudatosan megtervezni az önerőt, a kamatperiódust és a havi törlesztőt. Az alábbi kezdőbarát útmutató lépésről lépésre segít átlátni a legfontosabb fogalmakat és döntési pontokat.
Mennyi önerőre van szükség lakáshitelnél?
Magyarországon általános szabály, hogy minimum 20% önerő szükséges, vagyis egy 40 millió forintos lakásnál legalább 8 millió forint saját megtakarítással kell számolni. Bizonyos esetekben (például fedezetként bevont másik ingatlannál) ennél kevesebb is elég lehet, de ez kockázatosabb. A magasabb önerő nemcsak a hitelösszeget, hanem a teljes visszafizetendő összeget is csökkenti.
Az önerőbe beleszámíthatnak a meglévő megtakarítások, korábbi lakástakarék-pénztári összegek, illetve egyes támogatások. Ugyanakkor a bankok általában nem fogadják el teljes egészében az ajándékozási pénzt, vagy plusz fedezetet kérnek mellé. Fontos, hogy maradjon 3–6 havi megélhetési tartalékod az önerő kifizetése után is.
- Törekedj legalább 30% önerőre, ha szeretnél alacsonyabb havi törlesztőt.
- Számold ki előre, mennyi tartalékod marad költözésre, bútorra, váratlan kiadásokra.
- Kérdezd meg a banktól, pontosan mit fogadnak el önerőként (megtakarítás, támogatás, plusz ingatlan).
Fix vagy változó kamat? Mit jelent a kamatperiódus?
A kamatperiódus az az időszak, ameddig a hitel kamata nem változhat; lejártakor a bank a piaci viszonyoknak megfelelően módosíthatja a kamatot. Változó kamatozás esetén a kamat akár 3 havonta vagy évente is változhat, míg 5, 10 vagy végig fix kamatperiódusnál a kamat hosszú évekre, vagy a futamidő teljes idejére rögzített. A rövidebb kamatperiódusú hitelek induló kamata általában alacsonyabb, de a jövőben nagyobb a kockázata az emelkedésnek.
Ha biztonságra törekszel és kiszámítható havi törlesztőt szeretnél, érdemes legalább 5 vagy 10 éves kamatperiódust, esetleg végig fix lakáshitelt választani. Így a törlesztőd nem ugrik meg hirtelen egy kamatemelés miatt, könnyebb tervezni a családi költségvetést. A kamatperiódus hossza erősen befolyásolja a teljes visszafizetendő összeget, ezért döntés előtt hasonlítsd össze több bank ajánlatát.
JTM: mennyi hitelt enged a jövedelmed?
A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) megmutatja, hogy a nettó igazolt jövedelmed hány százaléka fordítható hiteltörlesztésre. A Magyar Nemzeti Bank szabályai szerint minél magasabb a jövedelmed és minél hosszabb a kamatperiódus, annál nagyobb arányt engednek terhelni. Például 500 ezer forint nettó jövedelemnél, 10 évnél hosszabb kamatperiódusnál akár 50% körüli JTM is megengedhető, míg alacsonyabb jövedelemnél ennél jóval kevesebb.
A banknál számít minden meglévő hitel: személyi kölcsön, áruhitel, hitelkártya, folyószámlahitel. Ha ezek törlesztői magasak, csökken a felvehető lakáshitel összege. Érdemes a lakáshitel igénylése előtt a kisebb hiteleket előtörleszteni, lezárni, hogy a JTM mutató kedvezőbb legyen. Ezzel nemcsak több hitelre lehetsz jogosult, de a bank szemében is megbízhatóbb adósnak számítasz.
- A havi törlesztők összege lehetőleg ne haladja meg a nettó jövedelmed 30–35%-át.
- Számolj a jövőbeli gyermekvállalással, GYED-del, esetleges keresetkieséssel.
- Tervezéskor ne a bank által engedett maximumra, hanem a saját biztonságos szintedre figyelj.
Járulékos költségek: nem csak a hitel számít
A lakáshitel felvételekor több egyszeri költség is felmerül, amelyekkel érdemes előre kalkulálni. Ilyen például az értékbecslés díja (jellemzően 30–60 ezer forint), a közjegyzői díj, a földhivatali eljárási illeték, valamint a tulajdoni lap lekérdezése. Ezek összességében akár 150–250 ezer forintra is rúghatnak, függően az ingatlan értékétől és a banki kondícióktól.
Számolni kell továbbá az adásvételi szerződés ügyvédi díjával, amely jellemzően a vételár 0,5–1%-a, valamint az illetékkel, ami lakásvásárlásnál általában a vételár 4%-a (bizonyos kedvezményekkel csökkenthető). Előfordulhatnak akciók, amikor a bank átvállalja például az értékbecslés vagy a közjegyző egy részét, ezért érdemes több ajánlatot összehasonlítani. A teljes költség képe így lesz valós, nem csak a kamat és a THM.
Havi törlesztő megtervezése lakáshitel kalkulátorral
A havi törlesztő nagyságát három fő tényező határozza meg: a hitelösszeg, a futamidő és a kamat/kamatperiódus. Ugyanannál a 30 millió forintos hitelnél 20 éves futamidőnél jóval magasabb lesz a törlesztő, mint 30 éves futamidő esetén, viszont összességében kevesebb kamatot fizetsz. Ezért először döntsd el, hogy mekkora havi teher fér bele biztonságosan a költségvetésedbe, és ehhez igazítsd a futamidőt.
A számolgatást legegyszerűbben online eszközökkel tudod elvégezni; egy jól felépített lakáshitel kalkulátor megmutatja, hogyan alakul a törlesztőd különböző futamidők és kamatok mellett. Így pár perc alatt át tudod nézni, mekkora lakáshitel fér bele a jövedelmedbe anélkül, hogy túlvállalnád magad. Érdemes olyan havi törlesztőt választani, amelyet akkor is fizetni tudnál, ha pár hónapig csökkenne a bevételed, vagy megnövekednének a rezsiköltségek.
Ha átgondoltan megtervezed az önerőt, a kamatperiódust, a JTM-et és a havi törlesztőt, a lakáshitel nem teher, hanem biztonságos hosszú távú befektetés lehet az otthonodba.